Alterações Legislativas no Ramo Imobiliário

Lei de Registros Públicos - n.º 6.015/73.

No último dia 5 de janeiro de 2023, entraram em vigor alterações legislativas bastante relevantes e que têm relação direta com o ramo imobiliário.

Uma das alterações foi com relação ao processamento extrajudicial da adjudicação compulsória de imóvel.

Antes de se tratar da recente alteração, devem ser feitos rápidos comentários sobre a adjudicação compulsória e o seu processamento extrajudicial.

Há até pouco mais de um ano, a adjudicação compulsória de imóvel apenas poderia ser declarada em sentença proferida pelo Juiz de direito. Por isso, deveria o interessado promover a respectiva ação judicial e aguardar a tramitação processual para, somente ao final, conseguir a tão esperada sentença que iria declarar a adjudicação compulsória.

A autorização para o processamento extrajudicial da adjudicação compulsória foi mais um dos capítulos das diversas – e bem-vindas – reformas que foram feitas ao longo dos tempos e que passaram a permitir que diversas providências jurídicas que antes eram restritas apenas à via judicial também possam ser requeridas nos cartórios extrajudiciais, dando nova dinâmica aos negócios, reduzindo o volume de trabalho no âmbito forense, incentivando a formalização das relações e diminuindo o tempo necessário para isso.

Como exemplos dessas reformas, assistimos à autorização ao processamento extrajudicial do inventário de bens; do requerimento de usucapião de imóveis; do requerimento de reconhecimento de divórcio e da retomada da propriedade de imóvel dado em alienação fiduciária.

E o requerimento extrajudicial da adjudicação compulsória é um dos mais recentes exemplos trazidos pelas reformas legislativas.

Mas, na prática, o que é a adjudicação compulsória de imóvel?

Basicamente, é uma forma de se substituir a obrigação que o vendedor ou o comprador assumiram quando celebraram o compromisso de compra e venda do imóvel.

Compromisso de compra e venda? Como assim? O que é isso?

O compromisso de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar.

Ajudou ou só complicou? Vamos explicar um pouco melhor!

A lei determina que a compra e venda de um imóvel com valor superior a 30 salários mínimos deve ser feita por escritura pública, que, depois, será registrada na matrícula do imóvel. Só depois de cumpridas essas duas etapas pode ser dito que foi transferida a propriedade sobre o imóvel. É o que dizem os artigos 108 e 1.245, do Código Civil.

O compromisso de compra e venda é bastante usado nas relações imobiliárias porque o preço do imóvel frequentemente é pago em parcelas ou por meio de financiamento bancário.

E esse pagamento parcelado ou por financiamento cria um impasse: do ponto de vista do vendedor, enquanto o comprador não pagar integralmente o preço, não há segurança em se outorgar a escritura de compra e venda do imóvel; já do ponto de vista do comprador, sempre há o receio de que, até o pagamento integral, o imóvel seja vendido a outra pessoa.

Para ser resolvido esse impasse é que se celebra o contrato preliminar, que irá regular a relação entre o comprador e o vendedor do imóvel somente até o pagamento das parcelas ou até a aprovação do financiamento bancário. No compromisso de compra e venda, basicamente, o comprador se compromete a pagar o preço – por meio das parcelas ou pela contratação do financiamento bancário – e o vendedor se compromete a outorgar a escritura pública ao comprador, após receber integralmente o preço.

Então o contrato preliminar – o compromisso de compra e venda – dará segurança aos envolvidos no negócio até o momento da outorga da escritura de compra e venda do imóvel –, que é o contrato definitivo?

Exatamente!

Problema resolvido!

É verdade.

Mas vamos considerar que o vendedor e o comprador ajustem que o preço do imóvel será pago, por exemplo, em 120 parcelas mensais. Ou então vamos imaginar que o financiamento imobiliário leve muitos meses a ser aprovado.

E se depois desses 120 meses ou desse longo período para se conseguir o financiamento imobiliário o vendedor não é encontrado pelo comprador – ou vice-versa – para que seja elaborada a escritura pública?

Significa dizer que o comprador não irá conseguir registrar a propriedade sobre o imóvel que adquiriu? Ou significa dizer que o vendedor continuará responsável por um bem que já não mais integra o seu patrimônio?

Não, claro que não!

É para solucionar esse problema que se requer a adjudicação compulsória.

Por isso dissemos que a adjudicação compulsória é uma forma de se substituir a obrigação que o vendedor ou o comprador assumiram quando celebraram o compromisso de compra e venda do imóvel.

A possibilidade de a adjudicação compulsória ser também requerida extrajudicialmente é uma alternativa muito mais ágil, pois a morosidade e a burocracia na tramitação de ações judiciais são bastante conhecidas.

Compreendido o que é a adjudicação compulsória e compreendida a utilidade do seu processamento extrajudicial, podemos retornar à análise da alteração legislativa ocorrida em 5 de janeiro de 2023.

Com a alteração, ficou estabelecido que o requerimento extrajudicial da adjudicação compulsória passará a ser acompanhado de ata notarial. O documento irá identificar o imóvel, além de qualificar o comprador. A ata notarial também irá constatar o pagamento do preço do imóvel e também reconhecerá que o comprador ou o vendedor não se apresentaram para a outorga da escritura de compra e venda do imóvel.

A alteração legislativa também determinou que não há mais a necessidade de o requerimento extrajudicial da adjudicação compulsória ser acompanhado da comprovação da regularidade fiscal do vendedor do imóvel.

Nós do Gregatti e Rocha Advogados consideramos que as alterações são benéficas.

Por outro lado, consideramos ainda mais importante que os compradores e vendedores de imóveis busquem assessoria jurídica especializada para os negócios imobiliários, pois o texto da ata notarial deve ser avaliado por profissional com conhecimento técnico e a situação fiscal do vendedor precisa ser analisada no momento em que se negocia o imóvel, quando deve feita a due diligence.

O Gregatti e Rocha é especializado em direito imobiliário, associado e certificado pelo SECOVI-SP como comprometido com a ética, com a responsabilidade no relacionamento com seus clientes e com a qualificação, por meio do treinamento continuado de seu profissionais, e está pronto para atuar em qualquer fase da compra e venda de imóveis.

O Escritório Gregatti e Rocha Advogados tem a Certificação PQE 2023 - Programa Qualificação Essencial: a certificação das empresas que valorizam os seus clientes.

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