Como realizar uma due diligence eficiente antes da aquisição de um imóvel?

Realizar due diligence antes de adquirir um imóvel é fundamental para evitar problemas e riscos futuros. Incorporadoras, construtoras e compradores de imóveis devem estar atentos aos detalhes legais e técnicos envolvidos nas transações imobiliárias.

A due diligence — expressão em inglês que pode ser traduzida como devida cautela — é um processo de investigação profunda do imóvel, que permite a identificação e antecipação de possíveis problemas jurídicos, ambientais, fiscais e urbanísticos. Além disso, a due diligence também é útil para ser avaliado o estado de conservação do imóvel, sua estrutura, instalações e equipamentos.

A seguir, apresentamos algumas das muitas etapas existentes para realizar a due diligence de forma eficiente e antes da aquisição de um imóvel:

Levantamento documental: o primeiro passo é reunir a documentação do imóvel, desde a certidão da matrícula imobiliária até as certidões negativas de débitos fiscais e trabalhistas. É importante verificar a regularidade da propriedade e se existem pendências que possam afetar a compra. Um equívoco frequentemente cometido por alguns profissionais é limitar a análise aos eventos recentes constantes na certidão da matrícula imobiliária e não se ater, verdadeiramente, aos demais acontecimentos relacionados ao imóvel. É exatamente aqui que mora o maior risco nas transações imobiliárias.

Verificação física do imóvel: o segundo passo é realizar uma visita técnica ao imóvel para verificar se as características descritas nos documentos correspondem à realidade. É importante observar se existem pendências naturais ou ambientais que podem afetar a aquisição. Nesse caso, a atuação de um profissional da engenharia civil é uma valiosa providência.

Análise dos contratos: é importante analisar os contratos relacionados ao imóvel, como contratos de locação, contratos de compra e venda anteriores e contratos de empreitada. Essa análise permite identificar indícios de possíveis riscos e obrigações relacionados ao imóvel.

Análise do histórico do imóvel: é fundamental pesquisar sobre o histórico do imóvel, como sua origem, os proprietários anteriores, eventuais disputas judiciais e as ocorrências registradas na região. Além da busca concreta por certificações de órgãos competentes para garantir, por exemplo, que aquele imóvel não reúne condições de um dia ser desapropriado pelo Estado, que é um assunto a ser tratado em outro momento.

Verificação das questões ambientais: é importante realizar a análise de questões ambientais relacionadas ao imóvel, o que permite identificar possíveis problemas, como contaminação do solo ou restrições legais ao uso. Aqui, também é de fundamental importância a atuação de um profissional da engenharia.

Análise financeira: por fim, é importante realizar a análise de questões financeiras relacionadas ao imóvel, buscando identificar possíveis dívidas e ônus reais que possam afetar a aquisição.

Em resumo, a due diligence correta envolve minuciosa análise de diversos aspectos relacionados ao imóvel, desde a documentação até sua situação física, passando por aspectos ambientais.

Além disso, não há roteiro definido para a due diligence, uma vez que a análise completa e eficiente é diretamente relacionada à situação particular do imóvel, do vendedor e de seus proprietários anteriores. Por essa razão é tão importante contar com profissionais experientes para garantir a análise eficiente e segura da transação.

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