Como solucionar problemas em contratos de compra e venda de imóveis.

Ao pesquisar sobre formas de proteção ao comprador em negociações de compra de imóveis, você fez bem, pois, assinar o contrato sem tomar os cuidados necessários - muitas vezes tido como “burocracia desnecessária” -, pode levar a transação imobiliária a correr sérios riscos, como é o caso da anulação do Contrato de Compra e Venda.

É importante ter em mente que vendedores, corretores e imobiliárias, via de regra, não costumam priorizar a segurança jurídica, mas sim a assinatura do contrato. Neste texto, será explicado um perigo silencioso na compra e venda de imóveis: a anulação do contrato por insolvência do vendedor, e como evitá-la.

Durante uma negociação, é comum a preocupação com a situação do imóvel, mas é dada pouca atenção à idoneidade do vendedor. O primeiro equívoco é não ser verificada criteriosamente a situação financeira do vendedor, pois a anulação da compra e venda do imóvel ocorre quando a transação é considerada como fraude contra os credores. Isso acontece quando um devedor insolvente se desfaz de seus bens sem pagar os credores, o que está previsto nos artigos 158 a 165, do Código Civil.

É um perigo silencioso, pois a insolvência muitas vezes não é de fácil constatação. A maioria das pessoas costuma analisar apenas a certidão de matrícula do imóvel, mas esse documento, isoladamente, não é uma ferramenta eficaz para se avaliar a insolvência do vendedor.

Em algum momento, o comprador poderá ser surpreendido por uma carta ou um mandado judicial, informando que a compra do imóvel foi anulada, podendo, inclusive, determinar a imediata desocupação do imóvel pelo comprador e por sua família. Além do prejuízo financeiro e o desgaste pela disputa judicial, é inegável o abalo sofrido pela notícia de que a compra foi declarada ineficaz e de que o imóvel deve ser desocupado.

Para evitar essa situação, é importante prestar atenção a aspectos suspeitos, como preço muito abaixo do mercado, o vendedor ou o corretor com incomum urgência para a conclusão da transação ou a falta de transparência nas informações. Diante de alguma suspeita, a due diligence deve ser especialmente dedicada à investigação do vendedor e dos proprietários anteriores, a depender do caso. Como já explicamos, a due diligence não deve ser vista como algo padronizado. Para entender melhor essa ideia, leia o artigo: Como realizar uma due diligence eficiente antes da aquisição de um imóvel?

Também é importante a inclusão de cláusulas contratuais que protejam o comprador, como a cláusula de reforço da evicção ou a cláusula de arrependimento. (Assunto para outro momento)

Também deve ser lembrado que, caso a compra seja anulada, poderá o comprador requerer a reparação pelo Poder Judiciário, mas isso é caro, demorado e arriscado. A prevenção sempre é a melhor opção para evitar o desassossego e os prejuízos financeiros do desfazimento da aquisição imobiliária.

Entre em contato conosco e tenha segurança jurídica em seus negócios imobiliários. Estamos prontos para auxiliá-lo em todas as etapas de compra e venda de seus imóveis, sejam eles urbanos ou rurais!

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