Imóvel financiado? Atenção!

Há poucos dias, foi veiculada decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ¹ sobre a alienação fiduciária de bem imóvel, com impacto potencial sobre as milhares operações de crédito garantidas pela alienação fiduciária de bem imóvel.

A decisão definiu que ao devedor inadimplente, após configurada a sua mora, cabe apenas exercer o seu direito de preferência para a aquisição do imóvel que foi dado em alienação fiduciária e a aquisição é feita pelo preço integral da dívida, com os acréscimos decorrentes do atraso.

O que é alienação fiduciária?

Para que seja melhor compreendida a decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ, é importante ter uma rápida noção do que é a alienação fiduciária.

É uma modalidade de garantir o cumprimento de obrigações, quando o devedor fiduciário transfere ao credor fiduciário a propriedade sobre bem imóvel até o pagamento da dívida.

Uma vez instituída a alienação fiduciária, acontece a transferência da propriedade fiduciária resolúvel ao credor. Constituída a propriedade fiduciária resolúvel, a posse sobre o imóvel é cindida – dividida – entre posse direta, que é exercida pelo devedor fiduciário e posse indireta, exercida pelo credor fiduciário.

Para ser válida, a propriedade fiduciária necessariamente deve ser registrada pelo Cartório de Registro de Imóveis – CRI.

A dívida e a alienação fiduciária.

Constituída a alienação fiduciária, passa a existir a possibilidade de dois grandes cenários, a depender da postura do devedor fiduciário: o pagamento da dívida ou o descumprimento da obrigação assumida pelo devedor.

Com o pagamento integral da dívida, a propriedade fiduciária resolúvel se desfaz e o imóvel é incorporado ao patrimônio do, agora, ex-devedor fiduciário. O ex-credor fiduciário deve fornecer declaração de quitação da dívida e o registro da alienação fiduciária é cancelado pelo Cartório de Registro de Imóveis – CRI.

Mas quando o devedor fiduciário deixa de pagar a dívida garantida pela alienação fiduciária, a legislação prevê o desencadeamento de uma série de atos que, ao final, poderão resultar no leilão do imóvel.

A mora.

Quando deixa de pagar a dívida, fica configurado o inadimplemento relativo do devedor fiduciário; essa modalidade de inadimplemento também é chamada de mora.

Diante do inadimplemento, o credor fiduciário que tiver interesse em executar a garantia fiduciária deve requerer ao Cartório de Registro de Imóveis – CRI que intime o devedor fiduciário a promover o pagamento dos valores em atraso, com acréscimos legais e contratuais.

Caso o devedor fiduciário, em quinze dias, atenda à intimação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis – CRI, ocorre a purga da mora. Em termos práticos, é como se o inadimplemento relativo jamais tivesse acontecido, com o devedor fiduciário devendo dar continuidade aos pagamentos inicialmente ajustados com o credor fiduciário.

No entanto, caso o devedor deixe de atender à intimação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis – CRI, será observado o fenômeno da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, a propriedade antes resolúvel é convertida em propriedade plena e a consolidação da propriedade será averbada pelo Cartório de Registro de Imóveis – CRI.

Nos 30 dias que se seguirem à consolidação da propriedade, o credor fiduciário deverá promover o leilão público do imóvel, em duas datas diferentes.

E é justamente aqui que ganha importância a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ.

A decisão judicial.

Talvez você, leitor, não tenha percebido, mas até agora não foi mencionada a necessidade de intervenção judicial na alienação fiduciária de imóvel.

Ao mesmo tempo que essa é a grande beleza da modalidade de garantia, também significa o maior ponto de atenção ao devedor fiduciário, uma vez que, além de todas as providências serem extrajudiciais, em menos de 60 dias após o simples inadimplemento da dívida o credor fiduciário deverá promover o leilão do imóvel. É rápido assim, mesmo!

A alienação fiduciária de imóvel é garantia extremamente segura, eficaz e de rápida execução, quando analisada sob o ponto de vista do credor.

E a decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ serve como um indicativo de que a agilidade para a execução da garantia será privilegiada pela Corte Superior.

É porque há algumas decisões estaduais – do Estado de São Paulo, principalmente –, que adotam interpretação que conferem ao devedor fiduciário a possibilidade de purgar a mora até o momento em que fosse expedido o documento de transferência do imóvel arrematado no leilão promovido pelo credor fiduciário. A esse documento se dá o nome de carta de arrematação.

O Superior Tribunal de Justiça – STJ, firmando posição diversa, reforça a interpretação que garante ao devedor fiduciário a possibilidade de purgar a mora apenas nos quinze dias conferidos pela intimação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis – CRI.

Esgotado esse prazo, restará ao devedor fiduciário apenas exercer o direito de preferência, que consiste na possibilidade de adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas e que deve ser exercido até a segunda data do leilão do imóvel.

O exercício do direito de preferência, porém, é muito mais caro, porque se na purga da mora são pagos apenas os valores em atraso, na preferência, deve ser pago o valor total da dívida!

Portanto, se você assumiu uma dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel muita atenção! Ao menor sinal de dificuldade financeira, procure o seu credor fiduciário para a renegociação, porque os efeitos do atraso são incisivos e podem ser irreversíveis.

Procure a assessoria de um escritório de advogados dedicados ao mercado imobiliário.

O Gregatti e Rocha tem experiência no estudo da alienação fiduciária e possui profissionais qualificados, premiados e com mais de 15 anos de atuação no ramo empresarial e corporativo.

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¹ REsp n.º 1.942.898/SP

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