Você faz a "Due Diligence" antes de comprar um imóvel?

Os riscos econômicos e jurídicos afetarão diretamente a aquisição do imóvel, caso o seu advogado não souber realizar uma adequada "due diligence" imobiliária.

Alguma parcela da população, já passou ou passará pelo "doce momento" da aquisição de um imóvel, seja para uso próprio, como moradia, seja como uma forma de aplicação em ativos imobiliários.

Apenas para melhor compreensão, o termo "due diligence", traduzido do inglês, significa devida diligência e, levando a expressão ao pé da letra, ela precisa, verdadeiramente, ser devidamente realizada.

Ah, mas está tudo bem! O meu corretor já me informou sobre tudo referente à aquisição do imóvel.

Vamos com calma! As coisas não são tão simples quanto parecem ser.

Não podemos, de forma alguma, confundir a obrigação legal do corretor de imóveis com a "due diligence", realizada pelo advogado ou pelo profissional especializado na área imobiliária.

Isso porque o corretor é obrigado por lei a lhe prestar informações acerca da segurança ou do risco do negócio; já a "due diligence" significa uma análise muito mais aprofundada, preferencialmente realizada por aqueles que são conhecedores da legislação aplicável ao direito imobiliário.

Mas vamos analisar, rapidamente, o que diz o artigo 723, do Código Civil?

Artigo 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Como podemos ver, o corretor é responsável por prestar informações sobre o negócio por ele intermediado, mas não tem a obrigação de avaliar os riscos envolvidos em negociações anteriores do imóvel. Por isso a "due diligence" é fundamental no momento da aquisição do imóvel.

Aliás, é fundamental que ela seja realizada, preferencialmente, por advogado especializado em direito imobiliário.

Tomando essa "devida diligência", certamente você economizará tempo e dinheiro e poderá usufruir do imóvel de forma tranquila e sem maiores receios.

Quais documentos serão analisados?

Como dito anteriormente, a análise é aprofundada, isso significa dizer que, muitos documentos serão analisados e muitas "pontas" serão amarradas, para que nenhuma das partes seja surpreendida de forma negativa.

Não há uma receita de bolo. A análise dependerá do tipo da negociação que será realizada e do tipo do imóvel que se pretende adquirir.

Embora não haja fórmula pronta, a análise será focada em três grandes blocos:

1) Documentação do imóvel: certidão de matrícula do imóvel; certidão de ônus reais relativos ao imóvel; certidão de tributos municipais e federais; até mesmo, certidão da prefeitura declarando que o imóvel não se encontra em local alvo de desapropriação; dentre muitos outros. (acredite, a lista é grande!)

2) Documentos do vendedor e dos proprietários anteriores: se o vendedor for uma pessoa jurídica, será necessário analisar o contrato social e suas alterações; há autorização do conselho administrativo da empresa autorizando a venda?; Consulta nos órgãos de proteção ao crédito, dentre muitas outras certidões.

3) Documentos técnicos: alvará da construção, se for o caso; cópia do memorial de incorporação; projetos arquitetônico e hidráulico; de novo, dentre muitos outros documentos.

A lista é extensa, mas necessária. E não se iluda com uma coisa: a devida diligência não se resume na análise de uma única certidão ou da famosa "puxada de capivara" das partes. A "due diligence" se sobressai nesse aspecto; ela vai muito mais além!

Todo esse trabalho exige muito do profissional, porque é enorme o volume de informações constantes nas certidões emitidas, constantes na documentação técnica e, muitas vezes, resultantes nas análises judiciais de casos envolvendo as partes; por isso que se diz ser a "due diligence" algo tão complexo.

Após a emissão dos documentos, é hora de se programar para realizar a análise, que será feita por etapas:

a) Conhecimento do negócio jurídico que se pretende realizar;

b) Verificação das documentações das partes;

c) Apuração de regularidade do imóvel;

d) Avaliação dos riscos do negócio;

e) Elaboração do relatório final.

Ao final de tudo, notamos que o trabalho "por trás das cortinas" é tão importante quanto o ato da concretização da compra do imóvel. Isso porque toda "due diligence" requer um trabalho aprofundado e minucioso, e isso demanda tempo e dinheiro, no entanto o esforço é recompensado por promover às partes, no longo prazo, tranquilidade econômica e jurídica.

Quando você for adquirir um imóvel, se comprometa com você mesmo, com o seu tempo e com o seu dinheiro. Use-o de forma inteligente e tenha a garantia de que o profissional contratado possua capacidade técnica adequada para realizar a "due diligence" e para proteger, da forma correta, os seus imóveis.

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