O proprietário quer vender o imóvel locado. E agora?

Quando o imóvel que um locatário está ocupando é colocado à venda pelo locador, surge uma série de questões legais, práticas e emocionais que afetam diretamente o locatário. Uma dessas questões-chave é o direito de preferência do locatário, que deve conceder ao inquilino a oportunidade de comprar o imóvel antes que seja vendido a terceiros. Vamos explorar essa questão em detalhes.

Em muitos locais ao redor do mundo, as leis de locação estabelecem direitos específicos para os locatários quando o imóvel que estão ocupando é colocado à venda. Uma dessas disposições comuns é o direito de preferência, que dá ao locatário a opção de igualar qualquer oferta de compra feita por terceiros e adquirir a propriedade. Essa medida visa proteger os interesses do locatário, garantindo-lhes uma oportunidade justa de continuar residindo no imóvel.

Antes de vender o imóvel locado a terceiros, o locador geralmente é obrigado por lei a notificar formalmente o locatário sobre suas intenções. Essa notificação deve incluir detalhes específicos sobre o preço de venda, os termos da transação e quaisquer condições especiais que possam afetar o locatário. Além disso, a legislação pode exigir que o locador ofereça ao locatário a oportunidade de exercer seu direito de preferência seguindo procedimentos legais específicos.

A legislação locatícia brasileira não é diferente e impõe ao locador a obrigação de comunicar o inquilino a respeito da venda do imóvel alugado.

Segundo estabelece a Lei, o locatário deve ser notificado, judicialmente ou extrajudicialmente, para poder exercer a sua preferência na aquisição do imóvel. A notificação deve mencionar todas as condições do negócio, sobretudo o preço e a forma de pagamento e se sobre o imóvel consta algum ônus.

Recebida a notificação e, querendo exercer a preferência, deverá o locatário manifestar sua opção no prazo de 30 dias. Caso não manifeste, o inquilino deixa de ter a preferência na aquisição do imóvel.

Embora o direito de preferência ofereça ao locatário uma oportunidade única de comprar o imóvel que está ocupando, também apresenta uma série de considerações financeiras e práticas. 

Por exemplo, o locatário pode enfrentar dificuldades financeiras para igualar a oferta feita por terceiros, especialmente se a propriedade estiver sendo vendida a um preço elevado de mercado. Além disso, o locatário também pode precisar considerar questões como a condição do imóvel, seu valor de mercado e a viabilidade financeira de se tornar proprietário.

Além das considerações práticas e financeiras, a preferência do locatário na compra do imóvel locado também pode ser influenciada por fatores emocionais e relacionados à qualidade de vida. 

Para muitos locatários, o imóvel que estão ocupando não é apenas um espaço físico, mas sim um lar cheio de memórias, experiências e sentimentos. A ideia de perder esse lar e ser deslocado pode ser emocionalmente desafiadora, incentivando o locatário a considerar seriamente a opção de comprar a propriedade e manter sua residência.

Na eventualidade de o locatário decidir exercer a preferência, a desistência do negócio, pelo locador, poderá fazer com que ele seja responsabilizado pelos prejuízos decorrentes da desistência.

Na hipótese de ao locatário não ser garantida a preferência, haverá duas opções: 1) ele poderá buscar indenização do vendedor do imóvel – o ex-locador, portanto – ou 2) depositar o preço do imóvel, acrescido das despesas com a transferência do imóvel, quando realizado em até seis meses após o registro da venda do imóvel e desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel.

A preferência do locatário na venda do imóvel locado a terceiros é uma questão complexa que envolve alguns procedimentos práticos e considerações individuais. Embora o direito de preferência ofereça aos locatários uma oportunidade significativa de adquirir a propriedade que estão ocupando, também apresenta alguns desafios e considerações a serem cuidadosamente feitas pelo inquilino. Em última análise, cabe ao locatário decidir se deseja exercer seu direito de preferência e prosseguir com a compra do imóvel ou considerar outras opções disponíveis, tendo em mente suas necessidades, circunstâncias e objetivos individuais.

O Escritório Gregatti e Rocha poderá orientar nessas e em outras questões relacionadas à locação, permitindo que os interesses tanto do locador, quanto do locatário, sejam observados.

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